“基本认知”和发展的另一种叙事

2022/07/16 11:21 上午 posted in  Opinions

烂尾楼购房者停贷一事,伤者实众,尤其在二线和低线城市。原因有两点,第一是过去若干的房地产突进,低线城市的市场化不如一线城市,在退潮时有更大概率遇到“劣质”开发商,居民选择的空间有限;第二是,从盘活资产的角度看,大部分低线城市,包括一些省会城市,因价格趋势向下,盘活的可能性也低于一线城市。

我写了一段发微博,旋即因“违规”而被删除了。

另一边,社交媒体上仍有很多启发。比如,有人说内地的土地出让、房地产模式照抄香港,为什么预售这点却没有抄到?有人说在澳洲买预售房,如果开发商违约,银行返还本金+4%利息。其实形式上,国内的房地产预售也有监管,但过去若干年狂飙突进中,这种设计在各方默许之下,是予开发商便利,而非予居民便利。

也有人说,作为金融工具,否定国内的预售制,是缺乏对房地产的基本认知,对过去城市化的历程没有基本认识。——但这个“基本认识”,我觉得就可以说一说了。

为了办事(不说办“大”事,“大”隐含了价值判断)而“不便小民”的传统,可非今日才出现。是不是仅“不便”,也可有读者自行判断,这里仅从历史和各位学者的描述中的做一些拷贝,为读者参考:

第一桩要说农民和市民的第一次分野。

中国1954年的根本法中写入了“迁徙自由”一节,据史料,这一表述在要不要写的时候就有争议,但鉴于自法国大革命以来,无有不写这一条的,就写上去了。

但也是从同时间开始,“制止农民盲目流入城市”成为政府关心的问题,因为农闲时节,收成不利,或者寻求更高收入,农民进城的意愿强烈,“盲流”一词即从此时而来。

旋即因红头文件等形式,城乡分野很快成为一道天堑。

随后由于学习苏联模式,发现对农民的户籍禁锢、统购剩余产品带来的剪刀差,于发展工业大有益处,更是无松动的可能。

后来的1975年根本法,也就擦掉了“迁徙自由”这几个字,迄今也没有加回去。

农民进城的口子,一直到80年代,才以“允许“农民自备口粮进城务工为名再度松动。

作为农民子弟,我在读到周其仁的这些描述之前,一直以为农民和市民的区别是一个“基本认知”,是天生如此。

“市民”很快也有类似的时刻。

在农村,集体化和人民公社将土地等生产资料集体化了;但正统的社会主义改造理论,实际上从来不涉及“生活资料”,只针对“生产资料”。所以大部分时间里,农民仍保有宅基地、自由地,这也是所谓“割资本主义尾巴”中,“尾巴”能生长出来的原因。

对市民来说,住宅肯定是“生活资料”,因此在很长一段时间,中国的城市里是有私人土地和私人房屋的。市民拥有的不是类似于现在一张“不动产权证”,证明虚空之中的这栋钢筋水泥属于你,而是包括了下面的土地。

但1982年的根本法中突然写入了一条“城市的土地属于国家所有”,没有协商没有讨论,从此私人就只能拥有房子,而不能拥有土地了。

1982年我还没有出生,我进入城市以来的“基本认知”,也是城市土地天然属于国家所有。

但实际情况并非“天然”。很多研究者对于1982年突然新增的这一条大感意外,毕竟最左的年代,也没有人说市民的土地是国家所有。

周其仁遍历1982年修法文书和回忆录发现,这一条出现的原因,其实是城市征地过程中,出现了与市民的纠纷;土地属于市民,一则不好硬来,二则对价不能太少,三则拖拉延宕。

起因只是便利征地。至于它打开了后来“土地财政”推动的城镇化的“星辰大海”,这是后话。

“城市土地属于国家所有”,但城市是不断扩张的,今天是集体的农地,明天可能就变成了城市的一部分。

因此城市化还有一个推手,是农地不能直接入市,要先变成国有土地(征地)才能入市。但征地补偿按照农地的产出价值,而地块的出售按照地块的市场价值,中间的巨大价差(土地出让金),就是中国城市能以土地和金融工具快速城镇化的基础。

这就引发了对城市化的另一个“基本认知”的认知:大城市的房价是因为贵是因为供需原因,是因为人口不断集中。
但根据陆铭等学者的发现,这个“基本认知”可能只对了一半。一方面是聚集推升了对住宅的需求,另一方面,是“土地指标”的分配不合理,导致了供给不足和供给过剩同时存在。

这些学者发现,2003年以后,国家有倾向性地将城市建设用地指标向中西部倾斜,同时从比例上缩减高速发展的东部用地指标,结果就是东部地价越来越贵,房价越来越贵;同时西部出现不少“鬼城”。

同时同样是耕地保护,却不能允许北京上海减一亩耕地,同时在四川重庆增一亩耕地的操作,最终越需要地的地方,地越少;而不需要地的地方,却以为低廉的土地资源就能吸引企业,扩大GDP。

房地产的面包很贵,面粉很贵的形成过程,有形的手和无形的手带来的影响可能要对半分。

以上我对“基本认知”的一些认知。至于如今积重难返,“大而不能倒”要如何解决,那是另外一个问题了。

当然,商鞅早就说过,“治世不一道,便国不法古”,我们的传统就是从来只管“便国”如何如何,没有人说“便民”如何。