北京当前的住房限购政策

Github上本周热门居然是一则杭州买房的帖子……国内房地产市场又火起来了吗?

Github上的杭州购房攻略

我跟16年时的客户经理大致聊了一下,大致情况是由于北京的限购政策卡得非常紧,北京的价格虽然稳住了,但成交量一直没有上来。而且还是以存量交易为主。什么叫存量交易?就是基本上以三居、四居、高总价的改善型需求为主,增量入场者的量能差不多在2017年就耗尽了,而新的年轻入场者估计还没攒够钱。

北京当前限购政策如下:

1. 北京户口,单身,限购一套;
2. 北京户口,已婚,限购两套;(含夫妻双方有一方是北京户口,一房是外省户籍)
3. 外省户籍,已婚,夫妻双方有一方有北京市工作居住证,限购两套;
4. 外省户籍,单身,有北京市工作居住证 ,限购一套;
5. 外省户籍,单身或已婚,社保、纳税满五年,限购一套;
6. 公司(中国境内注册的公司)名义购买,不限购。全款支付,3年内不能卖出。
关于以公司名义购房,多说一点为什么不限购的情况下,除了外籍人士短期居住购房外,很少有人用这种方式购买普通住宅?因公司名义购房不享有户口落地、入学等权利,卖出时除需要交纳公司增值税(小规模纳税人5.25%)、所得税(25%),房产税(原值*0.84%每年),交易契税外,还需要额外缴纳高额土地增值税(增值部分的30%-60%累进收取)。其中房产税为持有房屋成本无法规避,其余可采用壳公司方式,通过过户公司控制权方式过户。但这样又导致接盘者有限。

从限购政策看,在北京几无炒房空间,持有2套以上住宅的家庭需要改善居住条件、新购住宅的,只能先卖出一套或者若干套房屋。

google domains 注册的小问题

Google domains在价格上相对于国内的几大云厂商没有什么优势,但海外解析速度可能更快,另外对于一些用Blogger.com或者Wordpress.com的人来说,Google Domains无疑很方便。

但Google domains注册里面有一个不大不小的bug,就是在填写地址的时候,中国的地址始终无法通过。

是中国区域的不允许注册Google domains吗?在多次尝试后发现并非如此,主要是的google domains在地址中预留的字段表述方式很奇怪。比如State这个字段中,湖南应该怎么填写?不是Hunan Province, 而是Hunan Sheng。同样的,State里面可以填北京,但应该写成Beijing Shi;State里面填了北京,City里面就不能填北京了,而应该填写类似于 Dongcheng Qu。

State与City的格式填写正确之后,地址可以用中文,国内邮编也可以直接填写。

最后,付款只限用Visa,Master等主流信用卡。

京东物流109亿美元估值怎么看?

今天京东物流赶在最后一个工作日发布了融资新闻稿,这家2017年独立的公司以109亿美元的估值融资约25亿美元。

根据路透报道,

  • 本次参与融资的机构包括高瓴资本、红杉中国、招商局集团、腾讯、中国人寿、国开金融、中国结构改革基金和工银国际等。

怎么看京东物流这个估值?从2017年独立之后,还未见到京东物流有公开的财务数据,因此仅能从其它一些维度比较。

京东本身的估值

物流对京东的意义,大致与蚂蚁金服对阿里的意义相若。京东目前在美股估值660亿美元,以国际会计准则来看仍然亏损。

从这个意义上说,即使外界看到京东物流的财务数据,恐怕也难以单纯用财务数据给京东估值。

比照京东660亿美元的估值,京东物流百亿估值应该在合理水平。

横向比较顺丰

很多人将菜鸟、顺丰、京东三种完全不同业态的物流企业放到一起比较。三者的组织和业务形态都有差异,但虽然形态不同,三者又处于直接或者潜在竞争之中。

顺丰当前的估值为2000亿元,大致相当于京东物流的三倍。

但其实这样比较意义不大。市场对物流的估值是相对确定的。顺丰2000亿市值,对应市盈率(TTM)是26倍;FDX估值大致相当于一个京东,4000亿人民币,对应市盈率(TTM)是22倍。

拆分未必是最优解

从融资上看,拆分能促进单项业务获得融资,快速发展;对京东来说,对于物流这种大投入的行业,也有可能优化京东的财务表现(实际上可能已经过了大投入阶段了)。

但拆分未必是最优解。菜鸟独立出来,因其本质并非自营物流。京东物流独立出来,从开展业务的逻辑上存在潜在冲突的。

这个冲突是:京东物流是服务于京东,最终最大京东GMV;还是自己成为一家物流公司,自己成为物流公司引入新投资者,和服务于做大GMV有内含冲突。一个简单的例子,比如京东对物流的定价,节前京东将物流价格和免运费客单价抬升,如果在同一个体系下,这个决策一定是平衡GMV扩展与物流成本后精算的结果;但如果独立核算,这些就不再是内部核算价格,而是关联交易价格,未必能达到最优解。

举另两个巨头的例子。腾讯和阿里都涉足民营银行,微众银行和网商银行几乎同时起步,虽然规模相若,但看利润表现,微众甩网商十条街。这和大家印象中蚂蚁金服在金融业务中有优势的印象相反。

但实际上,微众和网商的利润表现,并不是能力和禀赋造成的,而是开展业务的逻辑造成的。网商的逻辑是服务于做大阿里生态圈,扶持商户,最终也是做大GMV,最终的利润体现在整个阿里中;而腾讯的主流业务,无论是社交还是内容(包括游戏),并不需要金融来助力。

熟悉传统金融的人还可以从汽车厂商设立的汽车金融公司与一般汽车金融提供商的竞争形态中获得经验和灵感。

从这个角度看,拆分可能丧失了一定的灵活性。在海外市场,比如美股投资者十分热衷于拆分公司获得高估值,但也从来没见亚马逊有将物流或者云计算单独分拆的可能。